איחור במסירת דירה מקבלן – האם שינויי דיירים מאפשרים לקבלן לדחות את מועד המסירה?
איחור במסירת דירה מקבלן עלול להעמיד את הרוכש במצב לא פשוט. מועד המסירה שנקבע בחוזה חולף, הדירה עדיין אינה מוכנה, ובמקביל הרוכש עשוי להמשיך לשלם שכירות, משכנתה או הוצאות דיור אחרות.
אחת הטענות הנפוצות במקרים של איחור במסירת דירה חדשה היא שהרוכש עצמו ביקש לבצע שינויים בדירה – הזזת נקודות חשמל, שינויי אינסטלציה, עבודות גבס, ריצוף, שינוי חלוקת החדרים או התאמות אחרות – ולכן מועד המסירה נדחה.
אלא שעצם העובדה שהרוכש ביקש שינויי דיירים אינה מובילה בהכרח למסקנה שכל איחור במסירה מוצדק.
יש לבחון, בין היתר, מתי נחתם הסכם המכר, מה נקבע בו לגבי מועד המסירה ושינויי הדיירים, אילו שינויים התבקשו, מתי הם הוזמנו, האם נמסרה לרוכש הודעה על דחיית מועד המסירה ובעיקר – האם וכמה זמן השינויים אכן עיכבו את מסירת הדירה.
מה קובע חוק המכר (דירות) לגבי איחור במסירה?
נקודת המוצא היא סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, מסדיר את הפיצוי בשל איחור בהעמדת הדירה לרשות הקונה.
עם זאת, כאן נדרשת זהירות. הוראות סעיף 5א השתנו בתיקון מס' 9 לחוק, שנכנס לתוקף ביום 7.7.2022. הוראת המעבר קובעת כי התיקון אינו חל על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני כניסתו לתוקף. לגבי חוזה כזה ממשיך לחול נוסח החוק שקדם לתיקון.
לכן, לפני שמחשבים פיצוי על איחור במסירת דירה, חשוב לבדוק קודם כל מתי נחתם חוזה המכר.
לא נכון לקחת נוסחת פיצוי שמופיעה באינטרנט ולהחיל אותה באופן אוטומטי על כל רוכש דירה.
חוזה שנחתם לפני 7.7.2022 – מה היה ההסדר?
לגבי חוזים שעליהם חל הנוסח הקודם של סעיף 5א, החוק קבע מנגנון של פיצוי ללא הוכחת נזק כאשר האיחור חצה את התקופה שנקבעה בסעיף, כאשר הפיצוי חושב לפי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה ובמכפלות שנקבעו בחוק.
הנוסח הישן כלל גם הוראה שאפשרה לצדדים להסכים כי מנגנון הפיצוי לא יחול על איחור שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, כאשר הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
על רקע הוראה זו התעוררו לא מעט מחלוקות בנוגע לסעיפים חוזיים המאפשרים לקבלן לדחות את מועד המסירה.
בפסיקה נקבע כי לא כל תניית פטור או הארכה בחוזה מאפשרת לקבלן לדחות את המסירה ללא הגבלה. בפרט, כאשר מדובר בשינויי דיירים, נבחנת השאלה אם קיים קשר ממשי בין השינויים שהתבקשו לבין העיכוב במסירה.
ומה השתנה בחוזים שנחתמו מיום 7.7.2022?
תיקון מס' 9 שינה באופן משמעותי את סעיף 5א.
לפי הנוסח המתוקן, כאשר המוכר אינו מעמיד את הדירה לרשות הקונה וחולף חודש מתום המועד החוזי, עשויה לקום לקונה זכאות לפיצוי ללא הוכחת נזק בהתאם למדרגות ולתנאים הקבועים בסעיף.
בתמצית, מנגנון הפיצוי בחוק המתוקן מבוסס על דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כאשר שיעור הפיצוי משתנה לאורך תקופת האיחור. בתקופה הראשונה הרלוונטית – דמי שכירות של דירה דומה, לאחר מכן 125%, ובהמשך 150%, בהתאם לתקופות המדויקות שקובע סעיף 5א.
גם החריגים שונו.
סעיף 5א(ג), בנוסחו לאחר תיקון מס' 9, קובע כי מנגנון הפיצוי לא יחול אם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או אם האיחור הוא תוצאה של נסיבות העולות כדי סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים יתר התנאים הקבועים שם.
לכן, גם בנוסח החוק החדש, כאשר קבלן טוען כי הרוכש הוא שגרם לאיחור בשל שינויי דיירים, יש חשיבות רבה לשאלת הקשר הסיבתי בין פעולות הרוכש לבין תקופת האיחור הנטענת.
ביקשתי שינויי דיירים – האם איבדתי את הזכות לפיצוי?
לא בהכרח.
זו אולי הנקודה החשובה ביותר.
עצם העובדה שהרוכש ביקש לבצע שינויים בדירה אינה מוכיחה כשלעצמה שכל תקופת האיחור במסירה נגרמה בגללו.
לדוגמה, רוכש עשוי לבקש להזיז מספר נקודות חשמל או לבצע שינוי באינסטלציה. השאלה אינה רק אם בוצע שינוי, אלא כמה זמן נדרש לביצועו והאם הוא עיכב בפועל את לוח הזמנים של הפרויקט או את השלמת הדירה.
בפסיקה הודגש כי אין די בהצגת טופסי שינויי דיירים ובמספר ימים שנרשם לצדם, בלי לבחון את משמעותם ואת הקשר שלהם למסירה בפועל. נדרש לבחון את הנסיבות הקונקרטיות ואת תקופת העיכוב שניתן לייחס לשינויים.
בחוזה כתוב שכל שינוי דוחה את המסירה – האם זה מספיק?
לא בהכרח.
בהסכמי מכר מקבלן ניתן למצוא לעיתים סעיף שלפיו הזמנת שינויים על ידי הרוכש תביא לדחיית מועד המסירה, ולעיתים אף נקבע מנגנון שלפיו הקבלן או גורם מטעמו יקבעו את תקופת הדחייה.
אלא שסעיף כזה אינו צריך להיקרא במנותק מהוראות חוק המכר (דירות) ומהנסיבות בפועל.
בפסיקה הודגש כי הסדר המאפשר דחייה של מועד המסירה בשל שינויים צריך להיבחן בזהירות, בין היתר כאשר הוא מותיר את מועד המסירה החדש לשיקול דעת חד-צדדי או יוצר חוסר ודאות משמעותי לגבי המועד שבו יקבל הרוכש את דירתו.
לכן הטענה "הרוכש חתם שכל שינוי דוחה את המסירה" אינה בהכרח סוף הדיון.
צריך לבדוק מה בדיוק נקבע בחוזה, איזה שינוי התבקש, איזו תקופת דחייה יוחסה לו ומה קרה בפועל.
האם הקבלן צריך להודיע מראש כמה זמן השינוי יעכב את המסירה?
הדבר תלוי בהסכם ובנסיבות המקרה, אך מבחינה ראייתית זו יכולה להיות נקודה משמעותית מאוד.
אם ההסכם או טופס שינויי הדיירים קובעים שהשינוי יביא לדחייה מסוימת, ניתן לבחון האם נמסר לרוכש בזמן אמת מהו פרק הזמן שבו צפויה המסירה להידחות.
במקרה שנדון בפסק הדין, בית המשפט ייחס משמעות לכך שלא הוכח כי נמסרה בזמן אמת הודעה מספקת בדבר משך העיכוב ביחס לכל שינוי, וכן לכך שלא הוכח כמה זמן נדרש בפועל לביצוע השינויים.
מבחינה מעשית, יש הבדל בין מצב שבו הרוכש מבקש שינוי ונאמר לו מראש "השינוי צפוי לדחות את המסירה ב-30 ימים", לבין מצב שבו רק לאחר שנוצר איחור משמעותי מוצגת בדיעבד רשימה של שינויים ונטען שהם מצדיקים חודשים של דחייה.
האם מחברים אוטומטית את כל ימי הדחייה שמופיעים בטופסי השינויים?
גם כאן – לא בהכרח.
נניח שבטופס אחד נרשמו 30 ימי דחייה, בטופס אחר 20 ימים ובטופס נוסף 40 ימים.
מכאן לא בהכרח נובע שהמסירה נדחתה ב-90 ימים.
ייתכן שעבודות מסוימות בוצעו במקביל. ייתכן ששינוי מסוים כלל לא השפיע על הנתיב הקריטי של הבנייה. ייתכן שחלק מהעבודה ממילא הייתה מתבצעת באותה תקופה.
בפסיקה הודגש הצורך לבחון עיכוב ממשי בפועל, ולא רק לבצע חיבור אריתמטי של מספר הימים המופיעים בטופסי השינויים.
זו נקודה חשובה מאוד בתביעות שבהן הקבלן מציג טבלה ארוכה של שינויי דיירים וטוען כי יש לחבר את כל תקופות הדחייה.
הקבלן טוען ששינויי הדיירים גרמו לאיחור – מה עליו להראות?
כאשר הקבלן מבקש להצדיק דחייה של מועד המסירה בשל שינויי דיירים, לא די בהכרח בטענה כללית שהרוכש ביקש לבצע שינויים בדירה.
יש לבחון אילו שינויים בוצעו, מתי הוזמנו, כמה זמן נדרש לביצועם ובעיקר – האם ובאיזו מידה הם עיכבו בפועל את מסירת הדירה.
לשם כך עשויים להיות רלוונטיים, בהתאם לנסיבות, טופסי השינויים, מועדי הזמנתם, תוכניות עבודה, תכתובות עם מחלקת שינויי הדיירים, יומני עבודה ועדויות של אנשי המקצוע שביצעו או ניהלו את העבודות.
בפסיקה הודגש כי עצם קיומה של רשימת שינויי דיירים אינו מוכיח כשלעצמו את משך הדחייה שנגרמה בעקבותיהם. יש לבחון את הקשר בין השינויים שביקש הרוכש לבין האיחור הנטען במסירה ואת פרק הזמן שניתן לייחס להם בפועל
מהו "מועד המסירה" לצורך חישוב האיחור?
גם קביעת מועד המסירה בפועל אינה תמיד עניין טכני.
ראשית, יש לזהות את מועד המסירה החוזי, לרבות ארכות או דחיות שניתן להכיר בהן לפי ההסכם והדין החל. לאחר מכן יש לבחון מתי הדירה הועמדה בפועל לרשות הרוכש באופן שניתן לראות בו מסירה כדין.
לעיתים מתעוררת מחלוקת כאשר במועד שבו הקבלן מבקש למסור את הדירה עדיין קיימים בה ליקויים. אולם עצם קיומם של ליקויי בנייה אינו מוביל בהכרח למסקנה שהדירה אינה ניתנת למסירה.
בפסיקה הודגש כי יש להבחין בין ליקויים המונעים שימוש ומגורים בדירה לבין ליקויים שניתן לתקנם גם לאחר המסירה. לכן יש לבחון את טיב הליקויים, חומרתם והשפעתם בפועל על האפשרות לקבל את הדירה ולהתגורר בה.
מכאן, שלצורך חישוב תקופת האיחור במסירת הדירה, לא בהכרח המועד שבו תוקן הליקוי האחרון הוא מועד המסירה. יש לבחון בכל מקרה את נסיבותיו ואת המועד שבו ניתן היה לראות בדירה, מבחינה עובדתית ומשפטית, כדירה שניתן למסור לרוכש
כמה פיצוי אפשר לקבל על איחור במסירת דירה?
אין תשובה אחת שמתאימה לכל העסקאות.
החישוב תלוי, בראש ובראשונה, במועד שבו נחתם הסכם המכר ובנוסח סעיף 5א החל עליו.
לגבי הסכמים ישנים, עשוי לחול מנגנון הפיצוי שקדם לתיקון מס' 9. לגבי הסכמים שעליהם חל התיקון, קיימות מדרגות הפיצוי החדשות.
בנוסף יש לקבוע את תקופת האיחור המזכה בפיצוי ואת דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
מה כדאי לרוכש לשמור אם המסירה מתעכבת?
בתביעה על איחור במסירת דירה מקבלן, ציר הזמן עשוי להיות קריטי.
כדאי לשמור את הסכם המכר ונספחיו, המועד החוזי למסירה, כל טופסי שינויי הדיירים, הזמנות ותוכניות, תכתובות עם הקבלן ומחלקת שינויי הדיירים, הודעות על דחיית המסירה, פרוטוקולים, הודעות על מוכנות הדירה וכל מסמך המתייחס לסיבה הנטענת לעיכוב.
אם הקבלן מודיע כי שינוי מסוים יביא לדחייה – כדאי לשמור גם את ההודעה ואת תקופת הדחייה שנמסרה בזמן אמת.
ומה כדאי לבדוק לפני שמגישים תביעה?
לא כל איחור במסירת דירה מזכה בהכרח באותו פיצוי, ולא כל שינוי שביקש הרוכש פוטר את הקבלן מאחריות.
לפני הגשת תביעה נכון לבנות ציר זמן מדויק ולבחון ארבע שאלות מרכזיות – מהו מועד המסירה החוזי, איזה נוסח של סעיף 5א חל על העסקה, מהו מועד המסירה בפועל, ואילו תקופות מתוך האיחור ניתן לייחס כדין לרוכש או לנסיבות אחרות הרלוונטיות לפי הדין החל.
רק לאחר מכן ניתן לחשב באופן מבוסס את תקופת האיחור ואת הפיצוי האפשרי.
לסיכום – שינויי דיירים אינם "פטור אוטומטי" מאיחור במסירה
כאשר קבלן טוען שהאיחור במסירת הדירה נגרם בשל שינויי דיירים, לא די בעצם העובדה שהרוכש ביקש לבצע שינויים. יש לבחון מה הייתה השפעתם בפועל על מועד המסירה.
לשם כך יש לבחון, בין היתר, את הוראות הסכם המכר, טופסי השינויים, מועד הזמנתם וביצועם, ההודעות שנמסרו לרוכש בזמן אמת, משך העבודה שנדרש והקשר בין השינויים לבין תקופת האיחור הנטענת. בפסק הדין שצורף הודגש הצורך לבחון את העיכוב שנגרם בפועל ולא להסתפק בעצם קיומם של טופסי שינוי או בחיבור אוטומטי של תקופות הדחייה שנרשמו בהם.
במקביל, חשוב לבדוק איזה נוסח של סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 חל על העסקה. תיקון מס' 9 לחוק, שנכנס לתוקף ביום 7.7.2022, שינה את מנגנון הפיצוי בשל איחור במסירה וכן את ההסדר הנוגע לנסיבות שבהן לא תחול הזכאות לפיצוי לפי הסעיף.
לכן, בבחינת תביעה בגין איחור במסירת דירה מקבלן, אין להסתפק במספר החודשים שחלפו מהמועד שנקבע בחוזה. יש לבחון את מועד כריתת ההסכם, הדין החל עליו, מועד המסירה החוזי ומועד המסירה בפועל, וכן את הסיבה והתקופה שניתן לייחס לכל עיכוב.
*המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הזכאות לפיצוי ושיעורו תלויים, בין היתר, במועד כריתת הסכם המכר, נוסח ההסכם, הדין החל ונסיבות האיחור הספציפיות.*